房产抵押养老可行吗？
抵押是指房产所有人以地契作为抵押，获得贷款并按期支付利息。房屋产权仍由产权人本人管理，债权人只是按期计息，对房屋没有使用权和管理权。贷款还清后，产权人收回房屋产权证抵押。债务人不能履行债务时，债权人有权依法处分抵押的房屋，并以处分抵押房屋所得的价款优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押人。房屋抵押人必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人不得设定房屋抵押。
房产抵押养老可行吗？
把房子抵押给保险公司，每个月能拿到几千甚至上万元的保险金。房子不仅可以自己住，还可以再次出租。日前，记者从北京长安公证处了解到，北京一些“时髦”的老人已经选择投保“以房养老”保险，以改善晚年生活。但这种“以房养老”保险还是处于问多做少的局面，参保人基本都是没有子女或者子女不指望继承的老人。
房贷险改善人民生活，还是“为子孙后代节约土地”？是老年人的选择题。他们给出的答案，决定了“以房养老”保险这种新方式，是他们晚年幸福的曙光，还是一块吃不到的蛋糕。
30多万的房子抵押给保险公司，老太太每个月拿到1.3万多的保险金。
70多岁的林太太在市中心有一所小房子。房子虽然不大，但也值400多万。早在30多年前，她离婚后就再也没有结婚，膝下无子，一个人生活了几十年。
林老太太退休前是一家事业单位的部门经理，现在每个月有3000多元的退休金。老太太虽然年纪大了，但身体强壮，平日在家照顾几条狗。老人虽然一个人住，但是养这么多狗，吃喝开销很大。林老太太一度很烦，经济条件不好，让狗跟着她过紧日子。
在了解到一款针对老年人的反向抵押贷款保险产品后，林太太的老年生活开始好转。她和保险公司签了合同，把房子抵押给了保险公司。保险公司每个月给林太太15000多元的保险金，直到她去世。
除了每个月能有一笔钱改善生活，更让林太太踏实的是，房子虽然抵押了，但还能住在里面。如果她愿意，她甚至可以再租一次，把房租吃掉。未来房价上涨，保险公司不分享增值收益，房价下跌，风险由保险公司承担。
根据保险合同，林太太在世时仍可随时赎回房屋，而在她去世后，指定继承人也有权赎回。届时，保险公司将计算历年支付给林太太的保险费、利息及相关费用。林太太或其指定继承人向保险公司还款后，可以解除合同，收回房屋。
如果他们放弃赎回权，保险公司可以在林太太去世后，将抵押财产变卖，用变卖所得的钱偿还。其余部分将归还给老人指定的继承人。如果房款不足，林太太的继承人就不用交任何费用了。
林太太无儿无女，不用考虑给后代留多少财产。她指定的继承人是她最好朋友的孩子。林太太去世后，如果财产处理完毕，偿还给保险公司后还有余额，指定继承人会帮她完成遗愿，将余额捐出，用于小动物保护。
林太太很高兴。她住在自己的房子里，每个月都有很多钱。她和她的狗可以有更好的生活。
以房养老保险是一种新的养老方式。
在北京，t
“以房养老”的概念在近几年被“玩出来”，很多人会直接想到那些觊觎老人财产的以房养老骗局。事实上，林老太等人投保的“以房养老”保险，是一种真正得到保险监管部门认可的保险。是一种将住房抵押贷款和终身年金相结合的商业养老保险业务，在国外已经非常成熟。对于中国来说，“以房养老”保险还是一块试验田。
2014年6月，保监会发文，当年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点，为期两年。
然而，有限的市场需求、住房政策的不确定性、住房贬值的风险以及预期寿命的增加，使得一些保险公司对设立“以房养老”保险持谨慎态度。
直到试点第9个月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品才获准销售。
2016年7月，两年试点期满，保监会发文将试点期限再延长两年，并将试点范围扩大到直辖市、省会(自治区)、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东四省部分地级市。
此次试点旨在丰富养老保障方式，探索养老保障新途径，提高老年人养老保障水平。
对于这样一个时间跨度长、涉及老年人的保险项目，法律保障尤为重要。2014年保险推出前，幸福人寿公司找到北京长安公证处，希望公证处能对保险合同进行公证。
长安公证处副主任章昊告诉记者，在北京，许多老人都生活在这样一种状态中：他们一生没有多少积蓄，养老金有限。如果他们身体不好，他们会回来。
要负担不少医药费。老了老了，日子还得精打细算，甚至抠抠索索地过。世界那么大想经常去看看，或者日常请个保姆照顾起居，没有额外的资金支持，都是可望而不可及的。他们最值钱的财富，便是他们住的那套房子。因为要自住，房价涨得再高，与他们都没有太大关系。房子卖了，确实能立马得到一大笔钱，但租房或者去养老院，他们又觉得心里不踏实。所以，他们只能选择住着几百万的房子，过着比较差的生活，等着死后留给子女继承，没有子女的只能留给亲属。
“正规的以房养老保险对于增加老人养老方式、充分利用社会资产等方面都是有积极意义的。”张浩副主任说，三年来，长安公证处一直在为这个保险项目提供公证服务。
老人投保，一个是要做合同公证，借助公证审查的手段，确保老人自愿投保，以防日后出现说不清楚的麻烦。
另外还要做一个遗嘱公证，明确老人身故后房产处置剩余的财产留给谁。因为抵押房产牵涉到保险公司的债权，而处置财产又是在老人去世之后，提前订立遗嘱，对继承人进行确定，能确保日后房产顺利处置，老人及其继承人都能如愿以偿，避免为继承财产发生纠纷，为保障各方权益奠定法律基础。
公证独特且不可替代的证明作用，为“以房养老”保险的顺利落地，为老人妥当安排生前身后事提供了强有力的保障。
虽说是一个商业性的保险合同，但考虑到其带有公益属性，长安公证处并没有按一般合同公证以标的额来收费，只是按件收费。而70岁以上老人做遗嘱公证又免费，进一步降低了公证成本。
问的多办的少 投保老人特性鲜明
从2015年5月18日办理了第一个“以房养老”保险合同公证以来，长安公证处在三年间共为29个老人办理了公证，目前还有三四个家庭确定要投保，正在和公证处约时间进行公证。与北京庞大的老年人群体相比，选择“以房养老”保险的老人还很少。
“不少人打听，但问的多办的少。也有个别老人‘拉抽屉’，投保之后解约的。”张浩副主任分析说，老人如果有儿有女的去抵押房产养老，会让人觉得子女不孝，而且子女可继承的财产也缩水甚至没有了，影响亲情关系。另外就是中国人的传统观念问题，有的老人即便节衣缩食，也想尽可能留些遗产给孩子。
而这几十位选择“以房养老”的老人，有着鲜明的共性——无子女，或者有子女、但没有遗产继承的忧虑。
公证员介绍说，在已经投保的29个老人中，9个是没有子女的，对于房产处置的余额，他们有的留给侄子侄女，有的留给原单位，还有两三个直接就给保险公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有稳定的工作和家庭，甚至长期定居国外，可以自己照顾自己，完全不指望着老人的遗产。
“这些老人普遍文化素质比较高，有的还是搞研究的高级知识分子，思想也很开明。”公证员说，在做公证时，他们特别注意审查老人的神智是否清楚，是否知悉保险条款，是否自愿投保等关乎老年人自身权益的问题，并对公证过程进行录像留档。“这些老人不仅脑子特别清楚，而且对保险条款比我们还明白，完全理解。”公证员说。
在办理公证手续时，公证员都会仔细询问老人是否了解这款保险产品，为什么要投保这款产品？“合算”是老人们大都会给出的答案。
老人们抵押的房产大多是五六十平米的老旧福利房，面积不大，但地段都不错，评估价不低。有的老人还不止这一套房子。保险公司根据房产价值和老人的年龄等条件来计算养老金给付金额，多的能拿到一万七八，最少的也能拿到五六千。
有一对80多岁的老夫妻，抵押了一套500万元的房产投保，俩人每月各领上万元的保险金，加起来一个月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水平简直秒杀一众“白领”。
每个月进账一大笔钱，老人们的“花钱”计划各不相同。有的老人想去住养老院，有的为了看病。
有个老人早年丧夫，独自拉扯一双儿女，吃了不少苦。如今儿女都事业有成，家庭幸福，衣食无忧。老人便把一套房子抵押投保，自己三天两头去旅游，过以前想过却过不了的生活。
留给未来的待解之题
张浩副主任告诉记者，由于老年人住房反向抵押养老保险业务才刚刚开始3年，老人们抵押了房产，按月拿着养老金，也都还健在，因此尚未进入到房产处置这个最终环节。目前老年人住房反向抵押养老保险还没有一例闭环案例。而房产处置这个环节，才是真正的法律难点。
“目前，老年人住房反向抵押养老保险并没有专门的法律去规范。早先实施的物权法中虽然有关于抵押的相关规定，但也没有住房反向抵押的概念。”张浩副主任说，按照目前的法律规定，老人去世了，卖他的房产，应该先办继承。老人负债的，继承人在遗产范围内偿还债务后，可以继承遗产的剩余部分。没有继承人，或者继承人放弃继承的，可以把房屋拍卖偿债。
“但老年人住房反向抵押的房产怎么变更房屋产权？谁来出文书？依据是什么？我们也在考虑公证可否凭借自身的审查职责和中立公正的地位，在房产处置环节发挥积极的法律作用。比如由公证处出具权益继承公证书，明确保险公司的债权，房产权益由保险公司承继，出售给谁，然后拿着去办理过户。”张浩副主任说，当然，这种设想是否可行，确权、解押等房产处置的操作难点，都是留给未来的待解之题。
目前，老年人住房方向抵押养老保险还是小众且特殊的一些老人的养老选择，虽然案例不多，但也确实解决了一些老人的养老难题。业内人士表示，发达国家“以房养老”保险用了20多年才趋于成熟，而我国的“以房养老”保险业务不过才开展三年多，就像个刚满月的婴儿一样，还需要时间，慢慢发展壮大。