很多买房的朋友都很疑惑：等额本金和等额本息该怎么选？如果提前还款要考虑什么因素？今天我统一给大家做一个详细的梳理：

假定房贷是100万，利率是基准利率4.9%，期限是30年 1、等额本息的优势和劣势是什么？ 等额本息，顾名思义，就是说月供是一样的，每个月的还款额度是一样多的，等额就是月供的额度是一样的，本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式，因为月供的额度一样，所以前期的还款压力小，所以很多人就选择了这个还款方式，本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够，等额本息的优势正好符合。 但是等额本息的劣势就是利息总额会比较高，而且前期的还款中主要都是利息，如下图所示，月供是5307元，利息总额是91万元，第一个月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐渐降低，直到191个月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才会超过利息。 所以，如果你一开始就打算提前还款的，那么你买房的时候选择等额本金会更划算。 2、等额本金的优势和劣势什么？ 等额本金的意思就是月供中的本金是一样的，就是100万除以360个月，月供中的本金都是一样的，所以刚开始的月供会比较高，月供会逐月减少，大概逐月减少11块钱。利息总额是73.7万，相比等额本息减少了17.3万的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等额本金节省的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和劣势都很明显，优势是节省利息，劣势是前期的月供是比较高的，刚开始的月供高达6861，相比等额本息的5307月的月供是多了1500多元，但是这个情况会再138个月以后发生变化，138个月（11年半以后）以后等额本金的月供会比等额本息的月供少。 3、提前还款要考虑什么？ 首先要考虑的是你的投资理财的收益率，你用这笔钱提前偿还贷款你节省的相当于这笔钱的利息，如果你用这笔钱用来做投资理财，你的收益就是投资理财的收益，目前获得比较稳定的5%以上的年化收益并不难，如果你的房贷利率是在这个范围内，那么你不提前还款会比较划算。 其次你要考虑的是你的房贷方式，等额本金的方式提前还款就比较划算，等额本息提前还款就看你已经还款多久了，如果是刚开始还，那也没什么，如果是已经还了好多年了，那么就有点还不来，因为你之前还的大部分都是利息。利息你都提前还过了，在提前还就没什么用了。 最后一点就是违约金，银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。