央行重磅报告：个人房贷超258000亿元

比较杭州、厦门、温州、海口、深圳的房价表现，也侧面印证了居民杠杆率与房地产之间的关系。

居民收入，还债压力几何？

那么，抛开未来经济增长、城镇化等因素，当前中国居民“加杠杆”的空间还有多少呢？

回答这个问题的关键点在于，当前，中国居民的可支配收入能否覆盖现有债务？

据央行披露的《中国金融稳定报告（2019）》显示，截止到2018年末，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比上升6.5个百分点。

意味着，全国居民一整年的收入才能还清债务。

若以年收入维度划分，低收入家庭的债务压力已经逼近极限。据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查：有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比高达285.9%。

报告进一步显示，年收入低于6万元的家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元。

而，年收入高于36万元的平均债务收入比为89%，贷款压力尚且较轻，偿还债务能力较强。

值得一提的是，居民杠杆率迅速攀升、家庭债务不断增加，个人住房按揭贷款的大幅增长可谓功不可没。

截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。可见，家庭债务中，房贷占据了绝对的大头。

中国社科院经济研究所刘磊表示，短期内，过高的居民杠杆率可以对经济增长产生促进作用，但中长期来看，将对居民消费产生挤出效应，进而对经济增长的速度与质量都会有所抑制。

房价下跌，不可承受之重

当房价不断上涨的过程中，个人住房贷款对于银行而言是非常优质的信贷资产，杠杆率会随着房价上涨，而下降。

但如果一旦房价下跌，且跌幅过大，杠杆率偏高的个人、企业、银行，将面临巨大的风险。

以温州为例，其拥有发达的民营经济，靠出口加工业务积聚着大量人口和财富，加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放，2010年后房价飙升，2011年超过3万元/平米，接近一线城市房价水平。

个人、企业纷纷高杠杄加入炒房大军。

2011年，中国货币政策转向紧缩，欧美经济的衰退，出口压力巨大，给温州民营经济带来了沉重的打击。

当地居民、企业收入锐减，更有部分个人、企业遭遇资金链断裂而无法偿还贷款，银行只好处置拍卖作为抵押的房屋，进而导致房价一年内下跌 20%，此后连续十几个月持续下跌，温州银行业也一度陷入困境。

当然，这仅仅是个别地区的特例，而非全国性的问题，但对当下的房价或许有一定的借鉴意义。

因此，有业内人士预测，未来的楼市调控可能不会再“一刀切”，或许不会继续全面收紧，而是将进入“一城一策”的节奏，把握“区间管理”的稳控节奏，让房价在有限的箱体里进行上下浮动。