下面就举个例子让大家更加明白:
(一)甲购买了一套房产按揭100万,期限为30年,利率为LPR的1.1倍,采用等额本息的方式进行。而20年3月的5年LPR的4.75%,1.1倍也就是利率为5.225%。30年的每月等额本息约为5555元,30年支付的总额为200万。
(二)乙购同样购买了一套按揭100万且LPR浮动利率加10%的30年期房产,假设LPR第一个十年4.75%不变,第二个十年变为3.5%,第三个十年为2.5%。那么三个利率周期的利率分别如下:
第一个十年利率=4.75%+0.475%=5.225%
第二个十年利率=3.5%+0.475%=3.975%
第三个十年利率=2.5%+0.475%=2.975%
通过计算获得(这个其实是一个非常复杂的计算过程),笔者还是花了一点时间,计算的结果是:
第一个十年的每月等额本息为5555元,与前面的不变。
而到了第二个十年,按揭利率下降到了3.975%,那么这十年的等额本息月付4186元;再到了第三个十年的利率为2.975%,每月支付的等额本息为4833元。
而三十年里总共支付才175万。相比于前面的固定LPR却是少了25万元。
这道是一个十分诱人的结果。可也要考虑LPR有可能上升的概率,以及LPR下降幅度不大也会影响更小。
可随着我国的经济从中高收入向高收入的发达国家迈进,利率下调是一种经济发展的趋势,未来LPR利率下跌的可能性非常大,虽然不一定会下跌到上面这个水平,但下跌只要存在就会浮动LPR有利。可最终如何还是要自己拿主意,笔者给出的也就是其中的一种假设而已。
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