来源：不凡智库


在许多人眼中，房子作为一种生活必需品，甚至是“安身立命”之所，只有拥有自己的房子才可以算有了一个“家”，因而，几乎人人都希望能有一套房子。不过，随着最近几年房价的“攀升”，却让很多人“不堪重负”。


不少人为了买房，不惜“负债累累”，将自己多年的积蓄拿出来，甚至还用光了父母用来养老的钱才勉强凑够首付。随着房价越来越高，我们需要付出更多的努力来买房。当你付了首付，买了自己的房子之后，这可能确实是一个值得庆祝的事情。但这只是人生的第一步，因为你必须面对20到30年的抵押贷款。


一开始，随着收入的增加和经济状况的改善，我们不得不紧缩开支，以减轻我们的压力。在当前房地产市场环境下，很多人买房大多是按揭贷款，要么由银行指定合作银行，也就是说买房贷款只能在这几家银行办理，要么由自己选择银行，但开发商会限制你办理时间，如果购房者无能力在这时间内办理完，也只能乖乖就范，到开发商合作的银行办理房贷。


关于还房贷这件事情，一般人都知道房贷利率是多少，还款期限是多长。但是除了按银行的方式来还房贷之外，还有其他还房贷的窍门吗？事实上，如果大家多了解一下，是可以在还房贷这件事情上做做文章的，有些名词可能有些人以前从未听说过。所以被银行和开发商“牵着鼻子走”的事时有发生。


通过本文和专业人士的了解，从房贷利率的选择、房贷还款方式等方面进行处理，如果使用得当，还是可以节省一辆车的钱。


第一、双周供


双周供，重点是您的按揭还款时间从此前一个月一次，改为两周一次，每次还款金额是月供的一半。双周供提供的显著特点就是缩短了报销周期，报销频率提高，您的报销本金迅速减少，报销总额也得到减少。


从整个报销周期来看，双周供提供的利息比当月提供的报销短了一大截。这种报销方式，特别适合工作稳定、收入稳定的群体。统计整个还款周期可以看到，两种还款方式，双周比月还款方式省出很大一部分利息。这种还款方式特别适合收入稳定的群体。


例如：如果您按揭贷款50万元，按揭周期为30年，按揭利率为6.12%，选择每月还款金额在3000元左右，选择双周供，每两周还款金额在1500元左右。由于还款次数增加，本金迅速减少，还款期最终将少利息约11.5万元，节省利息近20%。实际上，周期将大大缩短，从30年缩短到24.7年，是不是可以省下一辆车的钱。


第二、转按揭


转按揭，简单的说就是你还在按揭的房子再进行转售，或者说无力支付剩下的月供，申请变更还贷期限。简单的说，就是通过把你正在还房贷的房子“提前还贷”，从而变更还贷周期。同样的道理，我们正常还贷的也可以使用这种方式，这样可以省不少还贷成本。还可以利用新贷款的银行帮您找到一家担保公司，付清原银行所欠的全部贷款，然后在新银行重新处理贷款，从而帮助自己省下最多的钱。


例如：您以前在银行办理的贷款利率是上浮10%，现在您看到一家贷款利率只有9折的银行，所以您完全可以选择办理转按揭，重新在新的贷款银行办理贷款。这里要注意的是，转按揭办理会产生一些费用，如评估费、承担保险费、担保登记费、公证费等。


这里面最大的一笔费用是担保费。不过，有些银行为招揽生意，在此项业务中会免掉担保费，那么其他所有的费用就很少，不到1千元就可以办理完成。不过，我们也经常看到一些银行为了吸引客户，经常推出各种优惠活动，比如将节省最大的保费成本，除此之外其他杂费只有几百元就可以做到。所以下来，差别10%-20%的利息大约是一个普通家庭1-2年的收入。


第三、固定利率和浮动利率之间的转换


固定抵押贷款利率已经存在了十多年。当利率处于上升通道时，固定房贷利率具有很大的优势，不受加息的影响。另一方面，如果利率处于下行通道，固定利率则更为脆弱。固定按揭利率更适合家庭预算固定的家庭，不会因利率上升而增加还贷压力。浮动利率对适度储蓄、不受利率上升影响的家庭更为有利。


目前，很多银行推出了抵押贷款固定利率和浮动利率转换业务。一般来说，浮动汇率改为固定汇率，不会收取任何罚款和手续费。而对于办理固定利率转为浮动利率的借款人，在办理固定利率一年后，要支付一定的违约金，从而可以申请办理固定利率转为浮动利率贷款。另外，如果固定利率在5年后，可以免除违约金。


当然，并不是所有银行都会有固、浮转换业务，具体情况需要咨询当地所在银行。判定固、浮要不要转换的前提就是要预计未来利率趋势到底是向上还是向下，各家银行的监管有些不同，具体处理时需要咨询当地的银行。因而，若是根据自己的实际情况选择更为适合自己的业务，也能省下一笔较为可观的资金。


第四、提前缩短还款期


众所周知，还款期限与本金都是影响利息的因素，许多人在刚准备买房的时候，手头可能会出现资金不充裕的情况，因而办理了房贷，可是，在过了三四个月或者是一两年之后，手里的资金周转过来了，则可以选择提前还一部分房贷。


众所周知，支付抵押贷款主要有两种方式，一种是等额本金，第二是等额本息。对于大多数人来说，考虑到家庭收入，往往选择等额本息还款。一般来说，等额本息还款方式还款时间超过1/2，等额本金超过三分之一，那么在选择提前还贷的意义就不是很大了，原因就在于你已经还掉了大部分的利息，尤其是我们常见的等额本息方式，剩下的一半时间还的是本金。


在上述时间段内，如果你不断积累额外的钱，准备提前还贷。这里最需要注意的一点，就是提前还清部分房贷，应该选择缩短房贷还款期限，而不是降低每月房贷还款额度。原因是银行收取利息的主要依据是计算贷款金额的时间成本。与贷款期限相对应的利率有时变化很大。贷款期限越短，利率可能越低。


毕竟，在一般的情况之下，银行在核算利息的时候主要是根据贷款的金额所占据银行的时间成本来进行核算的，贷款的时间期限有所不同，相对应的利率也可能会有一定的差别，因而，选择了缩短还款的期限，或许能够省下较为多的利息。


看完上面的按揭技巧，你是不是突然觉悟了呢？有时候我们怕麻烦，只要根据自己的实际情况，恰当地运用方法，就能帮自己留下很多开销。你掌握了四项偿还抵押贷款的技能了吗？如果你有任何问题，请在下方留言进行讨论。