房产二次抵押贷款不松动成定局！怎么从银行借钱？攻略来了

最近，深圳一家银行因为房产二次抵押政策发生变化的事儿，被自媒体推上了热搜。

但热不过一天，银行就赶紧出来辟谣，声称自媒体误读了的原意——不是放松了房产二次抵押贷款的条件，“云快贷”是为支持受新冠疫情影响的小微企业复工复产的。

看来，“房住不炒”是主调，银行是不愿“冒天下之大不韪”去触碰这条红线了。

但这条新闻还是激起了吃瓜群众浓烈的兴趣。

毕竟疫情期间，大家都缺钱，但个人也好，企业也好，大家都并不清楚自己正在按揭的房产，居然还可以进行二次抵押，从银行贷出款来。

这事看着不妙，疫情期间企业家们有资金需求的个人和中小企业，在银行方面还有啥途径可以贷款的？请看——

01

先讲讲房地产游戏的模式三个环节：地方政府卖地——银行贷款——开发商在二级市场销售。

所谓个人房屋二次抵押贷款，是银行为已获得住房抵押贷款的借款人提供的加按贷款服务。放贷者在偿还一定贷款本息后，如一时需要资金用于个人消费或经营，可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押，再次向银行申请贷款。

将房屋二次抵押贷款，对银行而言，面临的风险比较大，大部分银行为了规避风险，都要求借款人申请房屋抵押贷款的时候把房产证红本留在银行，目的是防止借款人拿房产证在另一家银行抵押贷款。

但近年来，随着贷款业务的不断发展，银行相关政策也在不断调整，例如建设银行、招商银行，都开始接受房屋进行二次抵押。

但是，银行的二押政策，有可能被炒房客利用，这里涉及到一个金融杠杆的作用。真正的投机炒房是贷款炒房，而投资客更愿意一次性付清。打个比方：

第一步 ，以前建行必须按揭一年以上才能进行二次抵押。如果去掉一年间隔直接可以加按，就是先首付3—6成买房，再进行二次抵押，将原贷款余额后的差额贷出来。

如果这样算，一个炒房客在深圳就能用300万—600万按揭贷款买1000万的房子，等到涨到1200万元——1500万元卖掉，赚了1500多万，而且融资成本不高。

第二步 ，用变现的现金再贷款按揭买几房套，再卖掉，这样的操作周而复始，无限循环。这就是投机炒房比股市更吸引人的地方，资金链断掉就会比较惨，但在深圳这种一线城市，最近几年房价下跌的可能性近乎于零。

这种专玩游戏规则的投机炒客还是比较遭人恨的。因此，此次中国建行有变动的消息一传出，建行就急急地出来辟谣了。

看来，“房住不炒”的调控，对投机炒家打击不小。但这场风波，也让大家长了见识，原来自己按揭的房产，也是可以二押的。

一套房子不仅可以用于居住，急需资金的时候还可以用于抵押贷款，难怪即使房价不停上涨，所以大家还是热衷于购买房子。

对企业而言，贷款时用房子抵押是正常的，但还有信用贷可以用啊。

02

下面说说各路银行对“二押贷”的态度。

在各种贷款业务中，个人比较容易贷款的，还是银行房屋抵押贷款。因为银行房屋抵押贷款有着其他贷款产品不具备天然优势：额度高、利率低、期限长。

以前，深圳各路银行在进行“二押贷”之前要经过“一押贷”银行的同意。现在，二次抵押在不同银行之间也可以进行，这就意味着门槛更低、受众更广，但监管层对于资金流向的压力也就更大了。

那么，企业和个人贷款优先找哪些银行呢？先推荐“国家队”中的中国建设银行。

人们常说“四大国有银行”或“五大国有银行”，指的是规模位于前列的、业务广泛多元的大型综合性国有商业银行：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行。

作为“国家队”，五大行活跃在深圳各个主要的金融领域，业务几乎覆盖了商业银行所有的业务品种，规模优势、资金成本低廉是豪门的核心武器，优势十分明显。

在深圳，五大国有银行也是满足央企国企、上市公司、大型非上市民营企业、大型固定资产建设项目筹集低成本资金需求的主力军，也是个人住房抵押贷款的主要市场参与者。

当然，“国家队”业务偏保守，也向来受人诟病。但在深圳房产“二押贷”方面，建行和工行却与“保守”两字毫不沾边。

在聚焦深圳小编询问下，中国建设银行和中国工商银行均开设有“二次抵押贷”。其中工商银行的要求是：在本行按揭，已办理非最高额房屋抵押贷款且未结清的，可以该房产担保额度大于已担保债权的余值部分办理二次抵押，但不得以该房产再评估后的升值部分追加担保额度。

这段话看得人龇牙咧嘴，但意思很简单：房子涨价后，溢价部分不能担保。

在企业贷方面，中国建设银行是做得比较生猛的，其信贷人员回复，抵押物的类型及贷款比例如下：

个人普通住房可贷70%

街面商业用房可贷60%、50%

别墅/排屋可贷 50%

写字楼、自用写字楼 40%

符合抵押物准入标准之一：

（1）抵押房产的房龄须在20年以内（含）

且建筑面积在80平方米以上（含）;

（2）抵押物价值高于100万元（含）

因此，个人建议：中小企业和个人可以积极与建行和工行沟通，一是融资成本低；二是风控体系严格，能被五大国有银行认可并展开授信合作的个人和企业，也很容易被其他金融机构认可。

03

股份制商业银行一般指的是全国12家中小型股份制商业银行：招商银行、浦发银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行、广发银行、兴业银行、平安银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行等。

股份制商业银行的规模和成本比不上“国家队”，但胜在“船小好调头”，能深耕客户群，以灵活的产品、快速高效的服务优质拓展市场。

对中小企业和个人而言，如果手头缺钱，与股份制商业银行开展业务的话，成本会高一点，但胜在能筹集资金，能在金融系统中留存与商业银行合作过的业务记录，维护企业征信，日后能多元化地提升企业的融资能力。

首先，招商银行同样有“二押”政策：别墅是不能“二押”，其他的都可以谈；企业贷和信用贷方面，抵押贷最高可以贷1000万元，兴业银行则不做工业厂房的贷款业务。

疫情期间，招商银行还有针对小微企业主的个人贷，额度高，利率有优惠，政府有贴息。此外，信用贷也相当吸引人，只要纳税评级到了B级以上，贷款不难。

下面，聚焦深圳诚意满满，收集了深圳部分银行二次抵押信息，还有企业家们可以进行信用贷的信息，大家可以按图索骥，其中的信息和表述并不一定完全准确，最终以银行解释为准。

房屋二次抵押贷款政策，让房屋抵押贷款的申请门槛进一步降低，不再局限于全款房还是按揭房，借款人也不用考虑“赎楼”等中间环节，不仅节省了贷款成本，更重要的是节省了贷款时间。

此外，企业家们也可以尝试使用信用贷。信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保，其特征是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。

信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式，大家可以重点咨询招商银行、建行、民生银行、广发银行。

毕竟很多借款人申请银行贷款，都处于急需资金的状况，尤其对于优秀企业的经营者而言：“时间就是金钱”。