房产抵押贷款作为银行贷款中非常普遍的担保措施被广泛运用，银行抵押权因抵押登记而产生。但银行享有房产的抵押权并不能代表抵押权一定能够对抗其他权利人的合法权利。齐精智律师提示在本文第一种、第五种、第七种、第八种情况中，银行因贷款而抵押房产所产生的抵押权不能对抗其他权利人。


本文不惴浅陋，分析如下：


一、房屋购买者的居住权优先于银行房产贷款抵押应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条。


二、银行对用已销售的房屋抵押审查有过失的，抵押登记无效。


三、父母以未成年人子女房产对外设立抵押担保，有效。


四、未经审批抵押划拨土地上的自有房屋,并不必然导致抵押无效。


五、抵押权人同意销售抵押房产，抵押登记虽未注销，抵押权已消灭。


六、房产抵押登记范围记载不清，在后买受人可对抗“抵押权人”。


七、银行以抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产为由，主张开发商在抵押登记后出售商品房的行为无效，最高法不予支持。


八、银行抵押房产在前，开发商出售抵押房产在后，买受人可排除抵押权的优先受偿。


九、若抵押人的配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情应不存在重大过失。


十、房产已抵押登记,土地另抵押他人，虽登记也无抵押权。


综上，银行贷款房产抵押权并不能对抗在后的符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的房屋购买者的居住权。


作者：齐精智律师，陕西明乐律师事务所高级合伙人，金融、合同、公司纠纷专业律师


（部分内容有删减）


来源：北大法律信息网


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