李文江 李文江

微释《民法典》新规则（160）

典型案例

葛先生从法院拍卖中竞买到一个门市房，而该门市房已经被原房主租赁给奚女士，租期还剩有五年。葛先生以房主身份要求奚女士腾退门市房。奚女士拒不腾退，奚女士是否能获得法律支持？

法律条文

第四百零五条　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

法律由来

1. 《民法典》删除了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的内容。

2. 《民法典》增加“并转移占有”的内容。

法律释义

1、抵押不破租赁

已经出租并转移占有的租赁物，不论动产还是不动产，均仍可以对外抵押，且原租赁关系不受影响。

2、抵押权与租赁权的冲突

当抵押权人为实现抵押权而拍卖抵押物时，就关系到承租人能否继续租赁的问题，导致抵押权与租赁权的冲突。根据《民法典》本条规定，租赁关系不受影响，但前提条件是抵押前已经租赁，并转移占有。

3、为何增加“占有”

因为占有作为一种物权公示方式能够将租赁关系予以公示，从而使抵押权人知悉租赁关系的存在。这也涉及法律实务中判断租赁合同是否真实并实际履行的问题。

4、抵押后租赁

《民法典》虽然删除了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的内容。但这一结论仍然是正确的。不动产抵押权自登记时设立，动产抵押权登记后可以对抗善意第三人。抵押权是物权，租赁权是基于租赁合同的债权。因而，“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

司法解释

2020年12月29日颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020）》规定：“第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

这是对“抵押不破租赁”规则作了进一步的规范。

案例解析

上述案例中，奚女士已经租赁并占有使用门市房，完全可以依据上述法律以及司法解释的规定主张租赁关系不受影响！