只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。 国税总局2016第18号公告，“适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。” 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣: 1、用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务; 2、非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务; 3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务; 4、接受的旅客运输服务; 5、自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，但作为提供交通运输业服务的运输工具和租赁服务标的物的除外。