办理经营性抵押贷款之抵押物篇

目前，国内银行针对中小微企业贷款可接受的抵押物主要为不动产，其中不动产又包含了住宅、公寓、商铺、写字楼、工交仓、厂房等，我按照土地用途给上述几类资产分个类，住宅类资产：住宅，商业类资产：公寓、商铺、写字楼，工业类资产：工交仓、工业厂房，今天就和大家聊聊这几类资产。

首先，银行对于抵押的资产是有一些共同的要求的：1.抵押物产证齐全、产权清晰、无产权纠纷，2.抵押物未列入当地拆迁规划。3.抵押物不存在损毁、违规改造、被列为违章建筑等情况，4.抵押物没有查封的情况。抵押作为一种担保方式参与到借贷关系中来，它是具有一定的参考价值的，例如大部分银行的贷款额度是根据抵押物的评估价值打折后计算出来的，不同的抵押物的可贷成数是不一样的：

从上图可以看出，抵押物的变现能力越强，可贷金额也就越高。

那么接下来，就跟大家针对上述各类资产仔细聊聊：

住宅绝对是银行最喜欢的抵押物，一来变现能力强，二来价值较稳定。所以住宅是目前银行意向清单里排名第一的抵押物，甚至有银行除了住宅就不接受其他类型的抵押物了。但是所有的住宅银行都可以接受吗？其实不然，银行对住宅也是有一定要求的。首先，就是对房龄以及产权人年龄的要求：

另外，银行只接受按照国家规定能正常在市场上进行交易的资产，像商品房、满了交易期限的动迁房、别墅这类房产都是可以正常进的，而像未满交易期限的动迁房、公租房、文物保护建筑等类型房产是不被接受的。最后就是对面积上的一些要求，一般来说银行是不喜欢面积过小或者过大的住宅的，例如小于50㎡或者大于200㎡的住宅，像这类资产通过审批也就会更难一些，可能会出现降低贷款额度的情况。如果你有住宅类资产需要办理经营性抵押贷款的话，我首先建议你将国有银行作为第一选择，毕竟利息低，如果实在办不下来的话，那么接下来依次就是股份制商业银行，城商行、民营银行。

这类资产的特点很明显：1.变现能力一般，2.价值不稳定。但是相比于住宅类资产来说，他的租金比较高，能为借款人提供相对稳定的现金流，那么像这类资产的话，银行会着重关注那些因素呢？我们一起来看看：

其实在房龄以及产权人的年龄上，商业类资产与住宅类资产是差不多的，审批人的关注点还是主要集中于商业类资产的地域位置。另外，由于近几年疫情以及电商的冲击，商业类资产的市场已远不如以前活跃，在这种背景之下，银行对这类资产的态度还是相对谨慎的，也直接导致了很多银行直接不做商业类资产，还有的银行是要求你必须要搭配着住宅一起来做抵押，如果你有商业类资产的话，我建议你提前了解下银行最新的政策，然后定向的去做选择，例如部分国有银行、股份制商业银行等等，还是我在上面提到的，国有银行是第一选择。

目前来说，工业类资产在银行内部是比较排斥的，对比上述两类资产而言，它的流动性极差，而且价值极不稳定。银行对这类资产的要求主要是房龄以及产权人年龄，这些要求与以上两类资产基本上是一样的，在这里就不再赘述了。面对这类资产的话，银行更看重的还是借款人本身的资质以及借款企业的发展前景。抵押物并不能作为说服审批人的有力说辞。虽然这类资产缺点很多，但还是有部分银行是能接受的，例如部分股份制商业银行，部分城商行，部分村镇银行等等。所以，如果你有这类资产需要拿来贷款的话，就从上述几类银行中入手吧。

其实在一段借贷关系中，抵押作为担保方式，它只是一种从关系，并不能决定你的贷款就一定能办下来。说白了，就是不管你的抵押物有多优质，决定银行是否能借你钱的因素还是你自身的资质以及企业的资质，最后希望大家能正确看待这种关系。