抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式，要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿；
抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财产，以财产担保的债务一 经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款；
抵押放款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款，这对于加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产，起着一定的作用。但是，另一方面，这种贷款容易造成虚假的社会需求，是信用膨胀，助长投机活动，从而加深了资本主义条件下生产与消费之间的矛盾；
适用范围
必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人; 产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用；
有按期还本付息能力，原应付贷款本息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了银行认可的偿还计划；按《银行企业信用等级评定标准》核定，原则上信用等级必须为A级(含)以上；
申请资料：
1、信贷业务申请书；
2、借款人和抵押人最近一期的财务报表；
3、借款人和抵押人董事会决议；
4、抵押人出具的信贷担保承诺书；
5、抵押物权属证明及保险凭证；
6、银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告；
7、用款计划及还款来源说明；
8、与借款用途有关的业务合同；
抵押品分类：
要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为以下几类：
(1)不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款；
(2)保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款；
贷款方式
抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，最高抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：(1)、最高额抵押所担保的债权为不确定债权；(2)、最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；(3)、最高限额抵押必须预定最高限额外负担；(4)、最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。
抵押贷款分类：
房产抵押贷款：
房产贷款对象：
1、贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。
2、具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。
3、有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
4、对首付款的要求,银行间有些许差异。
6、有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
房产抵押贷款期限：
1、住房抵押贷款用于个人消费最高贷款年限为10年；
2、住房抵押贷款用于企业经营，由于企业经营存在不确定性，最高贷款年限为5年；
3、住房抵押贷款用于购买商业房，因为商业房有一定的保值增值功能，该种贷款最长可贷30年；
房产抵押贷款金额：50万-3000万
企业抵押贷款：
企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好。
企业贷款期限：一般为1-2年
企业贷款金额：10万~5000万元
基本要求：
1、有营业执照、税务登记证、代码证等；
2、有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录；
3、公司注册与营运1年以上，最近一年年营业额是贷款额的3倍以上；
4、持有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录
5、公司注册与营运3年以上，最近一年年营业额300万以上。
6、申请企业抵押贷款需提供的材料：
企业抵押贷款取消部分收费详细资料
为切实减轻企业负担，经中国国务院减轻企业负担部际联席会议批准，国家计委、财政部、国家经贸委、中国人民银行近日发出《关于整顿企业抵押贷款收费的通知》，对企业抵押贷款收费进行全面整顿。
目前，中国企业在办理抵押贷款过程中收费项目多、收费标准高，一些政府部门重复收费、乱收费，一些中介机构藉助行政权力强行服务并收费的问题十分突出；
针对抵押贷款存在的问题，《通知》明令取消了政府有关部门收取的验证费、查档费、建档费、现场勘察费、过期保管费、注销费、管理费、审查费、确认费等收费项目。
强调，企业办理抵押贷款过程中，除为保证贷款资金安全所必须履行的法定登记外，任何部门、单位都不得强制实施服务及收费，不得强迫企业到指定的机构接受服务及收费。
加强了对中介机构的监管，明确规定，办理抵押贷款需要进行评估、公证和鉴证的，应按照“谁委托、谁付费”的原则，由委托方自行委托有资格的机构进行评估、公证、鉴证，并适当降低了有关收费标准；
对企业抵押贷款相关政策界限作了进一步明确。《通知》规定，对贷款抵押物进行评估，须以与贷款规模相适应的有效抵押物的评估金额为基数计取费用，不得采取扩大评估标的范围或虚高估价的方式多收费；抵押物的抵押权益登记有效期限应与贷款期限相一致。
在贷款期限内，评估、公证、鉴证机构不得再重复进行评估、公证、鉴证并收费；企业抵押权益登记期满，继续利用同一抵押物申请抵押贷款续期的，除工本费外，不再收取抵押物登记费；
存在问题
(一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从；
(二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务
《担保法》规定，以林木抵押的，登记部门为县级以上林业主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。
(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大
主要表现在：一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记手续，无产权证书，无法办理登记；二是有的抵押物估价难度较大，若找专门评估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高；
(四)抵押权的实现难度较大
《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高，致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失；另一方面，由于市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。