感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。


以前时不时有人说：哪个板块的房子有没有投资风险，问评估公司就一清二楚了。


没错，评估公司的态度，一定程度上反应了被评估的房子，在市场上的客观价值。


但有没有风险，跟具体值什么价，是两码事儿。评估公司对于同样的房产，也会出现高评和刻意低估的反馈。


于普通人而言，如果不是买二手房，或做抵押经营贷款，基本上跟评估公司没交集。所以当有交集时，大家对于其中得操作，多是一知半解。


这篇文章就是帮大伙儿梳理个中的干货潜规则，在以后进行相关业务时心里有底。


同一套房子，作为二手房交易来评估和作为抵押贷款来评估，其评估价是会有天壤之别的，甚至有30%的价差。


下面我就从这两个领域，简单说道说道。


01.


在佛山买二手房，只要做按揭贷款，大多离不开评估公司的介入。


他们负责对接银行，出具房屋的评估价给后者做贷款参考，通常这里存在一些操作空间，比如过去很常见的“高评高贷”。


即二手买家为了多贷款、少给首付，一些中介会建议采用这种非常规操作，让评估公司拉高估价，让银行尽量审核通过。


过程中，需要收一笔按揭服务费，通常由中介公司报价收取，再跟评估公司拆数，而评估公司也顺带跟进银行进度、网签及过户手续。


当然，买家如果有认识银行的人，或自己去找银行，有些银行网点会接，而不需要买家额外支付按揭服务费。


但得自己麻烦些跑流程，跟进度，且做不了高评高贷。不过，在当下房贷异常紧张的局势下，个人去找银行做二手贷款，可能要吃闭门羹了。


有的银行甚至洁癖到只接某几个大中介行递上去的单子，个人找上门的还不待见，除非......你懂的。


所以当下这个时候，没有评估公司做桥梁，二手按揭贷款这事还真不好办。有些钱，只能说该人挣，只要合理就行。


在佛山，按揭评估费收多少才合理，视具体情况分析，通常中介会把它跟中介费分开报价。


有一种吊诡的情况：中介费报的很低，当你相中房子进入交易后，会被告知还有1%以上的评估费，这摆明要坑你，一般按揭服务费不用这么高。


除非你的贷款资质差到极点，或者贷款金额就几十万（按照每笔最低收取额）


02.


通常高评能拉高10～20%之间，核心区被低估的房源，在楼市上行期，可以被拉高更多。


有些房价涨得过快的新区，及单价在整个板块一骑绝尘的楼盘，想做高评就难了。反而评不到正常成交价，买家要多给首付。


一些老破小的楼梯楼社区，大面积别墅，或交易不活跃的小区，通常也没啥机会高评，甚至首套买家都贷不足7成。


在过去，禅桂的二手市场交易价格、周期一直有比较明显的差异。


而根据不少中介及评估公司的反馈：桂城的二手流通性优过禅城，有一个不可忽视的原因--桂城的二手房比禅城更容易拉高评。


评估价高了，银行批贷就多了，刚需买家的首付就低了，甚至能拉扯到两成。


根据过往的亲身经历，广佛两地的银行对待某些房产评估，有明显的差异和底线：


广州的银行接佛山二手贷款时，能接受比佛山的银行更高的评估价，尤其是没那么热门的板块，评估价单价会有1~2千的差距，这导致不少佛山二手交易找广州的银行做贷款；


当然也看房子、小区的保养综合而定，而像千灯湖的二手，因为太热门，佛山和广州的银行评估价没什么大差异。


03.


跟二手交易做高评高贷相比，评估公司在面对抵押经营贷款时，态度则谨慎多了。因为这评估业务，是银行付费，要对银行负责。


关于抵押经营贷的操作，之前的文章里有聊过。回顾请查看链接：比房贷还便宜的贷款


如果中小企业贷款借钱做生意，银行清楚其中的风险会比住房按揭贷款更高，所以以前经营贷的利率比房贷还高，目的就是为了对冲风险。


而如今，经营贷的利率已经去到4.05%，还是先息后本，比当下房贷5%以上的利率（等额本息）低多了。你说银行更想拿钱做哪个业务？


去年经济形势不明朗时，还流传个段子：中小企业跟银行借钱去做生意，银行很紧张，听说是去买房，银行表示很放心。


要知道评估公司出了评估价，银行还要按照七折来放贷，但银行依然担心风险，对评估价卡得紧。因为一旦银行出现贷款亏损，是会影响领导政绩升迁的。


评估公司作为被委托的乙方，针对标的物做评估时，有时还要尽量低于正常市场价。比如佛山工行，经常参考世联行的标准，这比正常市场价要低。而有的银行，多少还能操作高评一丢丢。


04.


针对佛山不同区域，不同板块，不同类型的物业，评估公司的态度都会截然不同。


此前跟银行和评估公司的朋友交流，有几个现象，想拎出来说说：


①大概在四五年前，大户型普遍拉不高评估价，但如今银行更喜欢做大户型的资产放贷，尤其钟爱豪宅，其中面积以180～230㎡为最优，能拉到比小户型更高的单价；


但伪豪宅小区的大户型，就不受待见。像面积动辄三四百方的单位，银行不感冒，因为这样的产品流通性差，比如禅城碧桂园城市花园四五百方的超大平层，评估单价都比小户型差一大截；


这种转变，跟当下品质豪宅盘的大户型被追捧的现象，很吻合。以前大户型单价不如刚需三房，现在恰恰相反，但面积太大反而是累赘。


②禅城房子的评估价，除开个别有口皆碑的豪宅盘，整体都拉不高；


其中就有评估公司表示：这是被某L姓的超级大盘给拖累的，很多禅城次新小区在评估时，都被拿来跟这L姓大盘的成交均价对比；


③某些口碑好的品牌开发商的房子，评估价比那些口碑不好的开发商的房子更高；


一般情况下，口碑好的开发商，二手房流通性更优，相对应的溢价也会更高，这对于银行放贷会有更高的安全性。


④商业公寓、商铺，银行谨慎接单，甚至拒接。


05.


现如今，银行是个极度害怕风险的机构，一直在用脚投票。而投票的逻辑，也一定程度上反应了当下市场上房子的价值。


可以笼统的说，能被银行高评的房子，出于自住考虑，不怕拿。


当然，一些有成长性的新兴板块，银行因为惧怕风险不愿给高评，也不代表没有投资价值。


但是，如果银行都不愿意接单的房产，那就尽量别碰了。


佛山买房，问问楼司令吧！


司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。