房贷还款方式到底该怎么选？不同的还贷方式区别在哪里？可以中途更换还贷方式吗？看完这篇，就明白了。

一 定义&公式

等额本息：每月以相同的金额偿还贷款本息（即每月的总还款额一致，其中利息逐月递减，本金逐月增加）。

图2：等额本金计算公式

总结：等额本息就是每个月还贷金额相同，等额本金就是第一个月还贷金额最高，之后逐月递减。

二 举个例子

申请贷款300万元，贷款年限20年，以商业贷款4.9%的利率来计算：

图3：等额本金VS等额本息

由图3数据可以得出，若贷款300万元还满20年，等额本息支付的总利息相比等额本金更多，差不多要多出16%。所以说，就是等额本金最划算咯？先别忙着下结论！

在实际生活中，不少人会因为家庭收入的增加或者房屋置换出售等原因，可能三五年之后就提前还清全部贷款，并不会真的还满20年。所以，还是以300万元贷款，贷款年限20年，商业贷款4.9%利率来计算，对比一下等额本息和等额本金前2年的还款额中本金和利息的构成。

图4：等额本金VS等额本息前24个月还款金额对比1

图5：等额本金VS等额本息前24个月还款金额对比2

从图4、图5我们可以发现，虽然两种还款方式前两年还款总额（本金+利息）差了10万多，但差距产生的主要原因是等额本金还了更多的贷款本金，等额本息与等额本金在开始两年所产生的总利息差仅差了不到2%。

由于等额本金的月还款额逐月下降，而等额本息的月还款保持不变，开始还款后，前一段时间内等额本息的月还款压力小于等额本金，即在此期间等额本息的月还款金额小于等额本金的月还款金额。经过若干年的正常还款后，从某一个月份起，等额本金的月还款额将小于等额本息的月还款额。（感兴趣的朋友可以计算一下，该例从第101个月起，等额本金的月还款额将小于等额本息的月还款额。）

再次总结：在相同贷款总额、贷款年限的条件下，这两种还款方式在房贷利息上的差异，头几年差距很小，还款时间越长，差距越大。

三 到底怎么选？

1. 相同贷款金额、相同贷款年限，等额本金的总利息支出比等额本息的总利息支出少。但还贷开始的前几年（1-5年），两种还款方式总的利息支出相差并不多。

2. 以等额本金方式还款前期还款压力相对较大，以等额本息方式还款前期还款压力小。如果考虑到月收入不高，对月还款压力比较敏感的话，可以选择等额本息。

3.考虑到资金的机会成本，如果有预期收益高于贷款利率的投资理财渠道，可以选择等额本息，以保留更多现金进行投资理财。

4.如果在还款期内客户手头有充裕现金可以提前还贷的，也应将货币的机会成本考虑在内，毕竟目前贷款利率处于历史低位，如期望收益能大于贷款利息的，则也不必急于提前还贷。

5.大部分银行在还贷开始之后是允许客户变更一次还款方式的，以各银行的具体规定为准。

其实，小编在这里说了这么多，大家应该会发现，没有哪种还款方式是绝对划算的。因为在买房的时候各位自身的情况不一样，所以每个人关注的重点也不一样。希望大家在了解两种还款方式的差异后，从自身的实际情况出发，选择最合适自己的还款方式。